2025年住房租賃市場(chǎng)正處于“存量?jī)?yōu)化”與“品質(zhì)升級(jí)”的轉(zhuǎn)型節(jié)點(diǎn)——政策構(gòu)建全周期支持框架，需求端向品質(zhì)化躍遷，供給端通過機(jī)構(gòu)化改造激活6000萬(wàn)套存量房潛力，而REITs擴(kuò)容與多元資本入局則為行業(yè)注入可持續(xù)動(dòng)力。當(dāng)前，行業(yè)短期面臨供需失衡與運(yùn)營(yíng)效率提升的挑戰(zhàn)，但長(zhǎng)期將向著“好房子”目標(biāo)穩(wěn)健發(fā)展。
以“向內(nèi)變，向外為” 為主題，2025 年 6 月 19 日，文旅一站式服務(wù)平臺(tái)-邁點(diǎn)在北京隆重召開“第十四屆邁點(diǎn)品牌發(fā)展大會(huì)-中國(guó)住房租賃品牌論壇”。立足民生保障，預(yù)測(cè)未來趨勢(shì)，剖新市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，緊扣品牌建設(shè)、金融資源、用戶需求、資產(chǎn)盤活等焦點(diǎn)話題，全方位洞察行業(yè)發(fā)展脈絡(luò)，挖掘創(chuàng)新維度，匯聚行業(yè)智慧，共謀提升市場(chǎng)力、品牌力、產(chǎn)品力、服務(wù)力之道，推動(dòng)行業(yè)從“住有所居”向“住有優(yōu)居”的高質(zhì)量躍遷!
▲第十四屆邁點(diǎn)品牌發(fā)展大會(huì)-中國(guó)住房租賃品牌論壇現(xiàn)場(chǎng)。
本屆論壇匯聚了超200位來自住房租賃行業(yè)的領(lǐng)軍人物、政府領(lǐng)導(dǎo)、地產(chǎn)投資代表、行業(yè)研究人士以及媒體代表。華潤(rùn)置地、中海商業(yè)、華發(fā)優(yōu)生活、鄭州城發(fā)、雅詩(shī)閣、樂乎、百瑞紀(jì)、漫柏等從多元化視角切入，探尋住房租賃市場(chǎng)可復(fù)制路徑及未來發(fā)展契機(jī)，致力于構(gòu)建并持續(xù)提升品牌投資價(jià)值;千年舟、利華樂寓、戴德梁行、中聯(lián)基金以及各地協(xié)會(huì)組織等積極賦能，攜手促進(jìn)行業(yè)向高效率、高品質(zhì)全面進(jìn)步。
▲東方網(wǎng)升COO兼邁點(diǎn)總裁羅欽
東方網(wǎng)升COO兼邁點(diǎn)總裁羅欽在致辭中表示，當(dāng)前住房租賃產(chǎn)業(yè)正處于高質(zhì)量發(fā)展新階段，期待行業(yè)同仁以“好房子”戰(zhàn)略導(dǎo)引為契機(jī)，以存量盤活為抓手，以用戶需求為圓心，共同書寫 “住有優(yōu)居” 新篇章!
戰(zhàn)略視野：洞見產(chǎn)業(yè)進(jìn)化方向
數(shù)據(jù)是洞察行業(yè)、指引未來的燈塔。邁點(diǎn)研究院作為行業(yè)權(quán)威研究機(jī)構(gòu)，其研究報(bào)告歷來是市場(chǎng)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。邁點(diǎn)研究院首席分析師郭德榮發(fā)布的《2024年中國(guó)住房租賃品牌發(fā)展報(bào)告》揭示，當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)面臨供需關(guān)系的進(jìn)一步調(diào)整，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇，租金承受壓力顯著。市場(chǎng)投資意愿呈現(xiàn)出多元化但偏好集中的特點(diǎn)。多元化融資體系已日趨完善，展現(xiàn)出強(qiáng)勁活力與發(fā)展?jié)摿�。展望未來，住房租賃產(chǎn)業(yè)仍需秉持持續(xù)精進(jìn)的熱忱。
▲邁點(diǎn)研究院首席分析師郭德榮
在住房租賃行業(yè)加速邁向高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵階段，市場(chǎng)化、品牌化運(yùn)作機(jī)制已成為盤活存量資產(chǎn)、提升運(yùn)營(yíng)效能、滿足多元需求的核心驅(qū)動(dòng)力。面對(duì)存量房消化、資產(chǎn)收益提升與復(fù)雜業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)等共性挑戰(zhàn)，行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)正積極探索創(chuàng)新路徑。
鄭州城發(fā)安居有限公司總經(jīng)理陳顯剛介紹，面對(duì)鄭州市場(chǎng)存量房壓力，公司靈活收儲(chǔ)現(xiàn)房轉(zhuǎn)保障房，開創(chuàng)性地聯(lián)合頭部租賃企業(yè)組建城市級(jí)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)超20萬(wàn)套(含7.5萬(wàn)套公租房、12.6萬(wàn)套人才公寓)房源高效運(yùn)營(yíng)，該模式已獲武漢等全國(guó)性平臺(tái)借鑒。其“美寓”品牌以全屋智能裝配式裝修為核心，采用零醛材料，工期壓縮至2-3周，并攜手小米、華為打造智能樣板間，實(shí)現(xiàn)房租水電按天核算。公司正構(gòu)建“6+1”業(yè)務(wù)生態(tài)(鄭好房/住/租/裝/修/購(gòu)+AI智能體)，打通租賃產(chǎn)業(yè)鏈條。
▲鄭州城發(fā)安居有限公司總經(jīng)理 陳顯剛
樂乎集團(tuán)創(chuàng)始人CEO羅意指出，北京租賃市場(chǎng)規(guī)模超3000億元(機(jī)構(gòu)份額約900億元)，西城區(qū)租金坪效達(dá)311.4元/㎡/月領(lǐng)跑全國(guó)。樂乎篩選資產(chǎn)的核心標(biāo)準(zhǔn)是“通勤便利”——緊鄰產(chǎn)業(yè)區(qū)或地鐵。通過開發(fā)管理、投資管理、運(yùn)營(yíng)管理一體化服務(wù)，樂乎成功提升項(xiàng)目收益率26%，托管續(xù)簽率高達(dá)80%。其創(chuàng)新推出三類合作模式：固定底租鎖定成本、浮動(dòng)底租聯(lián)投(含BOT模式)平衡風(fēng)險(xiǎn)收益，以及特殊基金模式(無(wú)底租+改造增值+退出溢價(jià))，有效盤活北京閑置資產(chǎn)。
▲樂乎集團(tuán)創(chuàng)始人CEO 羅意
百瑞紀(jì)集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人楊稷以廣州某項(xiàng)目為例，提出破解土地、政策、運(yùn)營(yíng)難題的整租一體化方案。項(xiàng)目精準(zhǔn)捕捉市場(chǎng)缺口——45㎡以下戶型需求占比達(dá)70%，據(jù)此規(guī)劃18萬(wàn)㎡空間，布局2346套白領(lǐng)公寓及多業(yè)態(tài)組合，并打造“街區(qū)+集中”商業(yè)滿足青年社交需求。其“整租運(yùn)營(yíng)一體化”模式依托SAAS平臺(tái)實(shí)現(xiàn)全場(chǎng)景管理，通過智能硬件聯(lián)動(dòng)保障安全。資金端創(chuàng)新引入REITs、ABS等工具，構(gòu)建“政府補(bǔ)貼+銀行融資+社會(huì)資本+村民入股”多元體系，以穩(wěn)定租金流保障可持續(xù)性。
▲百瑞紀(jì)集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人 楊稷
鄭州城發(fā)安居、樂乎集團(tuán)、百瑞紀(jì)集團(tuán)的實(shí)踐深刻表明：市場(chǎng)化、品牌化不僅是激活住房租賃行業(yè)潛能的關(guān)鍵鑰匙，更是實(shí)現(xiàn)“住有優(yōu)居”民生目標(biāo)的堅(jiān)實(shí)路徑。
無(wú)論是國(guó)企主導(dǎo)的模式創(chuàng)新、社會(huì)資本的精細(xì)運(yùn)營(yíng)，還是社區(qū)業(yè)態(tài)的生態(tài)構(gòu)建，其成功都依賴于對(duì)市場(chǎng)規(guī)律的深刻把握與資源的優(yōu)化配置。而市場(chǎng)的高效運(yùn)轉(zhuǎn)離不開金融活水的精準(zhǔn)灌溉。如何在政策框架內(nèi)更有效地引導(dǎo)和優(yōu)化金融資源配置，撬動(dòng)更大規(guī)模的社會(huì)資本參與，將是推動(dòng)行業(yè)邁向高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展的核心命題。
▲圖注：BOMA中國(guó)研究委員會(huì)主席、IFFRE國(guó)際金融地產(chǎn)聯(lián)盟常務(wù)理事張平、華潤(rùn)置地租賃住房事業(yè)部北京業(yè)務(wù)部總經(jīng)理 孫雪鵬、戴德梁行估價(jià)及顧問服務(wù)部副董事 董一凡、中聯(lián)基金投行委總監(jiān) 楊地 (從左至右)
華潤(rùn)置地租賃住房事業(yè)部北京業(yè)務(wù)部總經(jīng)理孫雪鵬分享了其融資策略演變——早期依賴集團(tuán)協(xié)同，后期區(qū)分重/輕資產(chǎn)項(xiàng)目。重資產(chǎn)項(xiàng)目注重退出閉環(huán)，積極利用開發(fā)貸政策，如年限延長(zhǎng)、利率優(yōu)惠等，并借力公募REITs政策構(gòu)建“投融建管退”體系，搭建Pre-REITs平臺(tái);輕資產(chǎn)則更看重項(xiàng)目自身“造血能力”。他強(qiáng)調(diào)公募REITs的成功依賴底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量與增長(zhǎng)潛力，長(zhǎng)租公寓REITs的周期穿越能力是其吸引力關(guān)鍵。推動(dòng)更多項(xiàng)目達(dá)標(biāo)需持續(xù)提升合規(guī)性、資本結(jié)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)能力及租戶結(jié)構(gòu)。
戴德梁行估價(jià)及顧問服務(wù)部副董事董一凡指出，公募REITs強(qiáng)制收益法估值(基于NOI)推動(dòng)市場(chǎng)焦點(diǎn)從資產(chǎn)溢價(jià)轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)收益穩(wěn)定性與增長(zhǎng)。目前已上市的8支租賃住房REITs表現(xiàn)亮眼，平均漲幅超60%，顯著提升投資者偏好，相關(guān)大宗交易創(chuàng)近年新高。
中聯(lián)基金投行委總監(jiān)楊地肯定了公募REITs開閘、門檻降低、專項(xiàng)債等政策支持及資產(chǎn)-資金“雙向奔赴”的良性循環(huán)。同時(shí)指出兩大挑戰(zhàn)：二級(jí)市場(chǎng)高溢價(jià)帶來的未來回報(bào)壓力與波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn);政策擴(kuò)容，如商改保、多渠道供地等帶來的權(quán)屬、盡調(diào)、估值新課題。中聯(lián)提供全生命周期金融方案，堅(jiān)持“以退定投”策略優(yōu)化匹配。通過“一攬子”金融工具匹配發(fā)行人訴求(融資、降本、出表等)及“以退定投”策略反推前端標(biāo)準(zhǔn)，破解資金-資產(chǎn)匹配難題。
行業(yè)專家的洞見深刻揭示了金融政策落地與工具創(chuàng)新的關(guān)鍵作用，以及行業(yè)在擁抱機(jī)遇時(shí)需應(yīng)對(duì)的精細(xì)化挑戰(zhàn)，為優(yōu)化資源配置提供了寶貴思路。
實(shí)戰(zhàn)路徑：解碼升級(jí)方法論
當(dāng)住房租賃行業(yè)從“增量擴(kuò)張”邁向“存量精耕”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期，產(chǎn)品力與服務(wù)力的深度革新成為破局同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、贏得租戶青睞的核心引擎。面對(duì)新世代租客日益多元化的品質(zhì)居住需求與情感連接渴望，行業(yè)亟需從空間設(shè)計(jì)、社群營(yíng)造到服務(wù)生態(tài)進(jìn)行系統(tǒng)性升級(jí)。
▲廣東省住房租賃協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉昕
廣東省住房租賃協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉昕指出，市場(chǎng)正經(jīng)歷從“有屋住”向“住得好”的歷史性轉(zhuǎn)變，面對(duì)多元化的市場(chǎng)需求，唯有回歸居住本質(zhì)，以產(chǎn)品力為根基，通過空間設(shè)計(jì)革命、社群運(yùn)營(yíng)激活溫度及數(shù)字化賦能+暖心服務(wù)，才能打造真正“以用戶為中心”的解決方案。
▲漫柏集團(tuán)總裁韓富貴
漫柏集團(tuán)總裁韓富貴表示，破局行業(yè)痛點(diǎn)的關(guān)鍵在于從“收租思維”轉(zhuǎn)向“服務(wù)思維”，構(gòu)建“價(jià)值=功能價(jià)值+金融價(jià)值+情緒價(jià)值”新公式�；诖�，漫柏創(chuàng)新推出“政府引導(dǎo)+漫柏投資+市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)”模式，專注盤活政府/國(guó)央企低效資產(chǎn)，解決其“缺定位、缺錢、缺運(yùn)營(yíng)”痛點(diǎn)，打造集“居住、社交、產(chǎn)業(yè)、配套、人才孵化”于一體的漫柏4.0人才社區(qū)。通過服務(wù)生態(tài)重構(gòu)實(shí)現(xiàn)了政府、城市、運(yùn)營(yíng)方、青年人才的多方共贏。
從用戶需求精準(zhǔn)解碼到服務(wù)價(jià)值生態(tài)重構(gòu)，兩位專家揭示了如何以精細(xì)化、人性化的產(chǎn)品服務(wù)供給，滿足新時(shí)代租客對(duì)“住得好”的深切期待，共同勾勒出行業(yè)升級(jí)的第二增長(zhǎng)曲線。
▲第十四屆邁點(diǎn)品牌發(fā)展大會(huì)-中國(guó)住房租賃品牌論壇現(xiàn)場(chǎng)。
當(dāng)然，無(wú)論是精準(zhǔn)的空間設(shè)計(jì)、有溫度的社群營(yíng)造，還是多方共贏的運(yùn)營(yíng)模式，其成功落地都離不開強(qiáng)大且敏捷的供應(yīng)鏈支撐——從智能家居、環(huán)保建材到個(gè)性化家具配置，供應(yīng)鏈企業(yè)如何精準(zhǔn)響應(yīng)租賃產(chǎn)品快速迭代與規(guī)�；ㄖ频碾p重需求?
面對(duì)集中式、分散式等多元住房租賃產(chǎn)品對(duì)供應(yīng)鏈提出的差異化需求，頭部企業(yè)通過技術(shù)創(chuàng)新與模式重構(gòu)給出破局之道。利華樂寓全國(guó)業(yè)務(wù)總經(jīng)理文立夫提出“模塊化重構(gòu)”核心策略，將產(chǎn)品拆解為標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件，按場(chǎng)景靈活組合適配不同資產(chǎn)類型。該方案已服務(wù)超600個(gè)項(xiàng)目、覆蓋40萬(wàn)+ 用戶，并通過大運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)反哺設(shè)計(jì)，從源頭解決后端問題。其與中海合作的3.0項(xiàng)目及寶利裝配式案例中，更實(shí)現(xiàn)12名工人單日完成20間房的顛覆性效率，大幅壓縮改造周期。
千年舟新材科技集團(tuán)股份有限公司工裝渠道客戶部高級(jí)總監(jiān)汪騰聚焦環(huán)保與成本平衡，以ENF級(jí)最高環(huán)保板材全系產(chǎn)品為基底，創(chuàng)新提出“生命周期場(chǎng)景化設(shè)計(jì)”——針對(duì)單身、家庭、養(yǎng)老等五大階段收納需求定制方案，通過標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品+優(yōu)化設(shè)計(jì)提升板材利用率。在降本路徑上，依托工業(yè)化量產(chǎn)降低基礎(chǔ)板材成本，同時(shí)借力模塊化設(shè)計(jì)+數(shù)字化賦能，實(shí)現(xiàn)個(gè)性化定制批量化生產(chǎn)，為租企提供高性價(jià)比選擇。其核心在于與甲方建立“運(yùn)營(yíng)前置”新型合作關(guān)系，將用戶需求與運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)融入設(shè)計(jì)前端。
同時(shí)，在行業(yè)全面邁入存量精耕時(shí)代的背景下，“漫柏模式”等成功案例雖已證明存量資產(chǎn)煥新的巨大潛力，但如何系統(tǒng)性破解改造標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)屬?gòu)?fù)雜、成本控制、長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)等盤活難題，進(jìn)一步釋放存量?jī)r(jià)值?
▲圖注：CCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然、雅詩(shī)閣中國(guó)華北區(qū)大區(qū)總經(jīng)理張偉超、中海商業(yè)長(zhǎng)租公寓管理中心總監(jiān)、部門負(fù)責(zé)人張仁勛、華發(fā)優(yōu)生活執(zhí)行副總經(jīng)理邵俊(從左至右)
雅詩(shī)閣中國(guó)華北區(qū)大區(qū)總經(jīng)理張偉超以全球超千家物業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)開篇，指出破局關(guān)鍵在于 “產(chǎn)品多樣性+成本控制” ——通過輕資產(chǎn)、加盟、重資產(chǎn)等多模式組合，依項(xiàng)目特性精準(zhǔn)匹配客群與改造方案，以最小投入實(shí)現(xiàn)品牌升級(jí)。中海商業(yè)長(zhǎng)租公寓管理中心總監(jiān)、部門負(fù)責(zé)人張仁勛則以重資產(chǎn)邏輯破題，主張 “一策一議”業(yè)態(tài)組合 ——基于資本回報(bào)目標(biāo)(如購(gòu)物中心、長(zhǎng)租公寓聯(lián)動(dòng))，動(dòng)態(tài)評(píng)估城市差異，堅(jiān)持 “以退定投” 優(yōu)選方案。華發(fā)優(yōu)生活執(zhí)行副總經(jīng)理邵俊則前瞻性定位 “資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)黃金時(shí)代” ，通過建立 五大產(chǎn)品線(青年公寓“華寓”、家庭社區(qū)“華庭”等)實(shí)現(xiàn) “一盤一策” ，五年內(nèi)成功轉(zhuǎn)化230億銷售型資產(chǎn)為運(yùn)營(yíng)型資產(chǎn)并證券化。
三位專家進(jìn)一步聚焦運(yùn)營(yíng)賦能路徑：張偉超創(chuàng)新長(zhǎng)短租渠道融合，借會(huì)員體系細(xì)分客源，以多品牌矩陣激活全周期收益;張仁勛提出 “深度客群洞察” 法則，將中高端用戶細(xì)分為35類，通過 “可變空間” 應(yīng)對(duì)需求變遷;邵俊則推動(dòng)產(chǎn)品迭代至靈活可變的3.0版本 ，首創(chuàng) “服務(wù)式住宅” 模式——以運(yùn)營(yíng)能力為小業(yè)主提供資產(chǎn)保值服務(wù)，實(shí)現(xiàn) “服務(wù)反哺價(jià)值” 的生態(tài)閉環(huán)。
標(biāo)桿力量：點(diǎn)亮升級(jí)實(shí)踐場(chǎng)
當(dāng)方法論探索走向?qū)嵺`深水區(qū)，一批以創(chuàng)新重塑行業(yè)邊界的標(biāo)桿企業(yè)正脫穎而出在當(dāng)天晚上隆重舉行的中國(guó)租賃地產(chǎn)業(yè) 2024年度MBI研究成果發(fā)布盛典上，經(jīng)過時(shí)間和市場(chǎng)考驗(yàn)的住房租賃企業(yè)品牌已經(jīng)獲得了行業(yè)的嘉獎(jiǎng)。
作為本屆大會(huì)&盛典的戰(zhàn)略合作伙伴，利華樂寓、千年舟、濟(jì)南先投雅寓公寓、雄安商務(wù)服務(wù)中心公寓、陸家嘴樂居、方隅公寓、漫柏公寓、城投叮咚、北京金隅環(huán)貿(mào)國(guó)際公寓、東南青年匯、華發(fā)優(yōu)生活、銀豐Me公寓、綠城商用、中海長(zhǎng)租公寓、新黃浦·筑夢(mèng)城、聯(lián)發(fā)爾寓共同參與和見證一年一度的行業(yè)榮耀時(shí)刻。
聚光燈下，標(biāo)桿企業(yè)的創(chuàng)新基因與實(shí)干精神在此刻凝聚為行業(yè)前行的火種。他們以市場(chǎng)化破局重塑行業(yè)生態(tài)，以產(chǎn)品力革新定義居住未來，以金融巧思激活存量?jī)r(jià)值——每一座獎(jiǎng)杯都鐫刻著從方法論到實(shí)踐場(chǎng)的跨越式突破。星星之火可以燎原，引航更多同行者躬身入局，在住房租賃的黃金時(shí)代共筑 “有溫度、有品質(zhì)、有未來” 的居住新圖景。
